Jan schrijver heeft een update mail rondgestuurd, getiteld: UW AFWEGING overstappen of niet?
Beste Erfpachters,
De gemeenteraad zal volgende week formeel besluiten wat al in het coalitieakkoord was opgenomen, namelijk dat we nog een extra 10% korting krijgen als we besluiten over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht.
De voortgangsrapportages van de wethouder laten zien dat er nog relatief weinig mensen aanstalten maken om gebruik te maken van het aanbod van de gemeente. En degenen die het daadwerkelijk hebben geaccepteerd komen in overwegende mate uit de buurten met een bsq (aandeel grond in de totale waarde van de woning) van < 25%. Geheel volgens de wetten van de logica. Want daarbinnen is de uitkomst nog marktconform te noemen.
Wat moeten mensen doen met een bsq hoger dan circa 25%? (uw bsq is te vinden door de rekentool via berekenuwoverstap.nl in te vullen).
Een duivels dilemma heb ik het genoemd. Want als je wacht na 2019, kun je nu al uitrekenen dat de overstap (zonder alle premies en kortingen en met WOZ-waarde na 2018) zeer veel duurder gaat uitpakken. Helemaal niks doen kan ook, bijvoorbeeld als je termijn voor de volgende canonherziening nog ver weg ligt (uw tijdvak kunt u eventueel opvragen bij de gemeente 14020, bureau Erfpacht).
Omdat het t.z.t. wel eens onmogelijk duur kan worden, in elk geval hoogst onzeker, heeft de Vereniging Eigen Huis VEH vorige week voorgesteld om de besluitvorming om te keren: de gemeente zou iedereen moeten aanbieden de canon voor eeuwig vast te zetten vanaf einde tijdvak volgens de nu geldende voorwaarden (WOZ-waarde 2014, kortingen, canonpercentage te beginnen met 2,39%, etc). Mensen die dan willen blijven hopen op een betere, of überhaupt betaalbare, uitkomst, zouden opt-out kunnen aanvragen.
Net als bij de donorregistratie dus: 'ja tenzij', in plaats van een expliciete bewilliging met een paar noodzakelijke stappen.
Wat te zeggen van dit voorstel?
Het lijkt op een capitulatie. De gemeente zou zo verreweg de meeste erfpachters kunnen binnenhalen en veel ellende in de toekomst kunnen voorkomen.
De gemeente maakt echter nog geen enkele beweging in die richting. Tijdens de raadscommissievergadering van 21 november werd er geen woord aan het VEH-voorstel gewijd.
Wel werd er een interessante andere uitspraak gedaan in een gedachtewisseling tussen Van Dantzig (D66) en wethouder Van Doorninck (GL). Dat is terug te luisteren HIER bij agendapunt 15 (klik in rechterkolom), vanaf 7:50 uur. Daar wordt duidelijk gezegd dat het doen van een aanvraag voor 1 januari 2020 telt.
Als u dus maar voor 31-12-2019 een aanvraag doet (in erfpacht.amsterdam.nl of via een mail aan overstaperfpacht@amsterdam.nl) dan valt u nog onder de overstapvoorwaarden, ook al duurt het doen en realiseren van een aanbieding nog tot ver na 1-1-2020.
Het goede van het bericht van de VEH is dat het weer eens duidelijk stelt dat je bij overstappen niet moet denken aan afkopen, maar vooral aan vastklikken van de toekomstige canon. Je hoeft dus niks te betalen of je in de schulden te steken om te profiteren van eeuwigdurende erfpacht. Een hardnekkig misverstand bij sommigen.
Capitulatie lijkt het pleidooi van de VEH, omdat daarmee ook de hoge BSQ en het te hoge canonpercentage tot geaccepteerde norm worden verheven, tenzij.... de rechter daarover een ander oordeel velt.
En dat is niet denkbeeldig, omdat de dagvaarding van de juridische claimprocedure van SEBA met een honderdtal deelnemers binnen enkele weken verschijnt.
Dat proces zal niet voor eind 2019 tot een uitspraak leiden.
Daardoor wordt de deadline van 31-12-2019 steeds knellender. Als u het niet eens bent met het aanbod (en daar is alle reden toe als u deze boodschap tot u laat doordringen) hebt u op dat moment nog niet de relevante informatie om een afweging te kunnen maken of u moet overstappen! U weet nog niet wat de rechter ervan vindt. En u weet niet wat het oordeel is van de onafhankelijke commissie die het college van B&W in het coalitie-akkoord heeft aangekondigd, maar die pas aan het eind van de raadsperiode zal worden ingesteld.
Onze verwachting is dat het ervan afhangt hoeveel erfpachters eind 2019 een aanvraag zullen hebben gedaan. Als dat aantal tegenvalt, lijkt het haast onvermijdelijk dat de gemeente de deadline van eind 2019 verder naar de toekomst verschuift. Naar een moment dat u wel zeker weet hoe de kans voor een aanpassing van de besluiten ligt.
In mei heb ik al geschreven, dat voor mensen met een bsq < 25% het sowieso gunstig lijkt om over te stappen.
Mensen met een hogere bsq kunnen het best nog even wachten, maar goed opletten op de datum 31-12-2019. U ziet dan of u langer respijt krijgt of niet.
Zo niet, dan moet u letten op de einddatum van uw tijdvak en de kans inschatten of het voorliggende aanbod in de tussentijd zal worden overtroffen. Veel succes daarmee! Het gemene is dat hoe minder mensen straks daadwerkelijk overstappen, hoe groter de kans (noodzaak) is dat de gemeente ooit zal moeten komen met een structureel houdbare oplossing, die de bsq-methode overduidelijk niet biedt....
Met vriendelijke groet,
Jan Schrijver
Verontruste Erfpachters Amsterdam