Rapport Berenschot slaat in als een bom.
Naar aanleiding van volksinitiatief, ingesteld door Koen de Lange van SEBA besloot de gemeenteraad een eigen onderzoek te laten uitvoeren naar de consumentenbescherming in het Amsterdamse erfpachtbeleid tussen 2000 en 2020. Het rapport van de onderzoekers, bureau Berenschot begeleid door 4 hoogleraren, stelt veel critici op het beleid in het gelijk.
We laten de voorzitter van de commissie uit de Raad die het onderzoek op poten zette, Diederik Boomsma (CDA) aan het woord voor een samenvatting:
"Het rapport maakt gehakt van bijna alle aspecten van erfpacht in Amsterdam: grondwaardebepaling, canon, depreciatie, informatievoorziening. Een aantal bevindingen van Berenschot op een rij:
1: "Over de vraag of de consument centraal heeft gestaan in het erfpachtbeleid stellen wij va st dat dit niet het geval is. (...) De vermogensrechtelijke uitkomsten van het erfpachtstelsel: deze zijn om dezelfde redenen niet transparant, uitlegbaar en redelijk"
2. Het erfpachtstelsel is complex en de erfpachter kan de consequenties van keuzes niet overzien. Het stelsel van eeuwigdurende erfpacht biedt geen effectieve waarborg en bescherming ten aanzien van de rechtszekerheid.
3. Erfpachtcanon is te hoog vastgesteld: bij het canonpercentage (van 2,39 %) zit risico-opslag van 1,5%. Deze is te hoog en niet redelijk: gemeente loopt nauwelijks risico. Ook banken en makelaars hebben hierop gewezen. Opnieuw: precies zoals CDA e.a. steeds hebben betoogd
4. De erfpachtmethodiek is technocratisch en niet te volgen. Het leidt ertoe dat het merendeel van de waardeontwikkeling van het vastgoed aan de gemeente toevalt, ook als deze het gevolg is van macro- economische ontwikkelingen of investeringen door inwoners zelf.
5. 'De BSQ [waarvan erfpacht wordt afgeleid] is niet transparant, waardoor vanuit het perspectief van de consument sprake is van een 'black box'. De erfpachter kan niet controleren of zijn/haar BSQ juist is. Dat doet afbreuk aan de bescherming die de erfpachter (consument) heeft.
6. Sommige aspecten, zoals wijziging van depreciaties en omgang met BTW, wordt gemeenteraad niet actief geïnformeerd. Terwijl het om beleidsregels gaat met grote impact voor bewoners. Deze wijzigingen worden door het college besloten zonder gemeenteraad actief bij te betrekken.
7 Enige doel van erfpacht is nog: geld ophalen. Het wordt gebruikt als belasting, maar dan een belasting die leidt tot grote ongelijkheid door grote onderlinge verschillen tussen huiseigenaren, waarvan ook de uitvoering tot te hoge kosten vd gemeente leidt: niet proportioneel!
Wat nu?
Zo, die zit. Wat nu? Wie het rapport goed tot zich laat doordringen, moet constateren dat dit beleid niet meer te repareren is. Het is eigenlijk niet eens meer beleid, want de doelstelling is eraan ontvallen. Dus: schaf het af en vervang het door OZB voor de hele stad? Is veel eerlijker, want dan betalen de duurste huizen in de grachtengordel en rond het Vondelpark ook mee.
Klinkt revolutionair, maar de opbrengst kan met een redelijke tariefverhoging tot ongeveer het provinciaal gemiddelde worden geevenaard.
Toch zien we zo'n volte face niet snel gebeuren.
Het allerminste wat het gemeentebestuur nu kan doen is:
- de tijdsklem weghalen. Iedereen mag alsnog op eigen tijd gebruik maken van de overstapaanbieding met voorwaarden van 2017-2020.
- ruimte geven voor bezwaar en contra-expertise in de meest uitzonderlijke gevallen van ongerechtvaardigde verrijking.
- canonpercentage en anomalieën in bestaande stelsel ter discussie stellen.
Beerput gaat open
Intussen komt steeds meer informatie uit de beerput los. Belofte voor transparant bestuur is zeker niet voetstoots ingewilligd. Erfpachters en journalisten moesten documenten voor de poorten van de hel wegslepen. En nog steeds worden de belangrijkste stukken achtergehouden, met argument dat de gemeente er anders in rechtszaken last van kan ondervinden! Besef wat dit betekent? Wederpartij burger mag wapens worden onthouden, waarmee hij zijn recht zou kunnen halen!
Er is echter al veel bekend geworden en er komt nog meer los, voldoende om een volgend rapport te vullen.
Zie bijvoorbeeld dit raadsadres over de veel te grove berekening van herbouwwaarden en bsq. Deskundigen hadden dit al wel gereconstrueerd, maar nu blijkt het glashard uit documenten, zelfs al is daarin nog steeds veel zwartgelakt.
En de stukken die nu zijn afgedwongen door de uitspraak van de Raad van State over de werkinstructie waarmee de gemeente onafhankelijke taxateurs onder druk zette om op een bepaalde manier de grondwaarde te taxeren, komen nog.
Kortom, erfpacht is nog lang niet van de agenda. Op naar de volgende gemeenteraadsverkiezingen. Mensen die intussen zijn overgestapt, hoeven niet bang te zijn rechten te verliezen, want eventuele reparaties zullen ongetwijfeld doorwerken voorzover gemaakte fouten op hun zaak van toepassing zijn.
Met vriendelijke groet,
Jan Schrijver
Verontruste Erfpachters Amsterdam